任意売却と買取どっち？残債があるとき買取業者に売れるか

2026年10月20日2026年11月2日

任意売却と買取は、どちらか一方を選ぶものではありません。任意売却は「債権者の同意を得て抵当権を外す方法」、買取は「不動産会社が買主になる売り方」で、比べる軸が違います。残債があるときに分かれ目になるのは、売値が残債に届くか、届かない差額を出せるかの2点です。

この記事では、その2点で道がどう分かれるか、任意売却で債権者が何を見ているか、そして買取業者が任意売却の買主になれるのはどんな場合かを、手順を公開している住宅金融支援機構の資料をもとに整理します。

任意売却と買取は「別の軸」の言葉

まず言葉を分けておきます。

	何を決める言葉か	誰の同意が要るか
任意売却	抵当権をどう外すか（完済できなくても外してもらう）	債権者（金融機関・保証会社など）
買取	誰に売るか（不動産会社が買主になる）	売主と買主だけ。完済できるなら債権者の同意は不要
仲介	誰に売るか（不動産会社が一般の買主を探す）	同上
競売	債権者が裁判所を通じて売る	売主の同意は要らない

抵当権は、ローンが返せなくなったときに債権者がその不動産から優先して回収できる権利です（民法第369条）。抵当権が付いたままの家は、買主にとって「いつ競売にかけられるか分からない家」なので、普通は売買が成り立ちません。だから決済の日にローンを返し、抵当権を外して引き渡します。

「任意売却か、買取か」ではなく、「完済できるか」で任意売却が要るかどうかが決まり、「誰に売るか」で買取か仲介かが決まる、という順番です。任意売却で買取業者に売る、という組み合わせもあり得ます。

買取と仲介の違いそのものは別の記事で詳しく書いています。ここでは残債がある場合に絞ります。

分かれ目は「売値と残債の差」

残債がある家を売るときは、次の3つのどれに当たるかで進め方が決まります。離婚で家が売れないときの順番は、離婚で共有名義の家をどうするかで説明しています。

状態	進め方	買取を選んだとき
売値が残債を上回る	通常の売却。決済日に完済して抵当権を外す	問題なく選べる。早さと手間の少なさで選ぶ
売値は届かないが、差額を手持ちで出せる	差額を足して完済する通常の売却	価格が下がるぶん、出す差額が増える
売値が届かず、差額も出せない	任意売却（債権者の同意を得て抵当権を外す）	買主が買取業者でも、債権者の同意が前提

売値と残債の差で分かれる3つの道 — 任意売却が要るかどうかは、差額を出せるかどうかで決まる

残債がいくらあるかは、借入先から残高証明書を取れば確かめられます。売値の見当は、仲介の査定と買取の査定を両方取ると幅が分かります。2つの数字が揃って、はじめて上の表のどこにいるかが決まります。

住宅ローンが残っている家の売り方全体は住宅ローンが残っている家の売却にまとめています。亡くなった親のローンが残っている場合は抵当権が付いたまま相続した家、完済済みなのに抵当権だけ残っている場合は抵当権抹消の費用と手順を見てください。

ご自身の物件が当てはまるか判断が難しい場合は、個別にお答えします。
物件の所在地さえ分かれば、現況のまま買い取れるかをお伝えできます。

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任意売却で、債権者が見ていること

任意売却の手順は金融機関ごとに異なりますが、住宅金融支援機構（フラット35など）は任意売却の手続とパンフレットを公開しています。これを読むと、債権者が何を基準に同意するかがよく分かります。

債権者が見る点	住宅金融支援機構の扱い
誰が売るか	売主が仲介業者を選び、専任媒介か専属専任媒介を結ぶ。レインズへの登録も求められる
いくらで売るか	仲介業者の査定をもとに、機構が売出価格を通知する。それより安い買付では抵当権の抹消に応じられない場合がある
どこまで差し引けるか	売却代金から差し引くことを認める費用として、仲介手数料・抹消登記費用・破産財団組入金などが挙げられている
いつまで待つか	初回の媒介契約から6か月たっても購入希望者が現れないときは、競売手続に着手するか、仲介業者の変更を促すなどの対応が取られる場合がある
売った後	残った債務の返済義務は、破産免責を受けた方を除き、債務者と連帯保証人に残る

住宅金融支援機構の任意売却で時間がかかる所 — どの段階でも、債権者の同意が得られる価格かどうかが問われる

任意売却は、借金を減らす制度ではありません。抵当権を外してもらう代わりに、売却代金をすべて返済に充てる手続きです。残った債務の返し方は売却後に話し合うことになり、債務の整理まで考えるなら弁護士・司法書士への相談が先になります。

もう一つ見落とされやすいのが、返済中の方が申し出る場合です。機構の書式では、返済中に任意売却を申し出ると分割で返す権利（期限の利益）を放棄し、残債全額の繰上償還を求められることになっています。まだ返せているなら、任意売却の前に借入先へ返済方法の変更を相談するほうが、選べる手は多く残ります。

買取業者が任意売却の買主になれるとき

機構のパンフレットには、買主を一般の個人に限るという書き方はありません。見ているのは価格と手続きです。購入希望があったときに出す「購入希望者報告書」にも、買主が個人か法人かを選ぶ欄があります。つまり買取業者でも、通知された売出価格を満たす買付を入れ、所定の手続きを踏めば、任意売却の買主になれる余地があります。

ただし機構は仲介業者に、エンドユーザー向けに広範な購入希望者探索を行うため、特段の事情がない限り自社や不動産情報サイトなどのホームページに物件情報を載せるよう求めています。売出価格は、住む人に向けて広く探せばこのくらいで売れる、という前提で決まるということです。仕入れ値で買う買取業者の買付が、売り出してすぐの段階では通りにくいのはこのためです。

ただ、ここに買取ならではの壁があります。

買取の価格は、仲介で一般の買主に売る価格より低くなりやすい
売り出した直後は、債権者は市場で売れる価格を基準に考える
そのため、売り出してすぐの買取の買付は、同意が得られないことがある

一方で、パンフレットには売出価格の見直しを申し出る欄があり、販売活動の状況と理由を書いて出す形になっています。売りに出しても反応がなかった経過は、価格を見直す根拠になり得ます。買い手のつかない家ほど、買取業者の買付が現実的な選択肢として見られる余地が出てくる、ということです。

任意売却で買取業者に売るときに確かめること

債権者が通知した売出価格はいくらか
買取業者の買付は、その価格に届くか。届かないなら、販売の経過をどう示すか
差し引いてもらえる費用は何か（仲介手数料・抹消費用など）
第二抵当権や差押えなど、ほかに同意が要る相手はいないか

業者を選ぶときの見方は訳あり物件の買取業者の選び方も参考になります。

任意売却が止まりやすいのは「売れにくい家」

任意売却の仕組みは、市場で買い手が見つかることを前提にしています。ところが、ご相談の中で多いのは、そもそも一般の買主がつきにくい家です。再建築不可など売れにくい家は、再建築不可物件の買取・売却相談でも案内しています。

再建築不可や未接道で、買主が住宅ローンを使えない
市街化調整区域で、建て替えや用途に制限がある
地方の空き家で、そもそも探している人が少ない
残置物が片付かず、内見に出せない
離婚などで共有名義になっていて、売る話がまとまらない

こうした家は、売出価格を決めて専任媒介で6か月売りに出しても、買付が入らないまま6か月を迎えることがあります。そのときは、競売手続に着手するか、仲介業者の変更を促すなどの対応が取られる場合がある、とパンフレットに書かれています。競売になると引渡しの時期を自分で調整しにくくなる点は、機構のパンフレットも任意売却を勧める理由として挙げています。

現況のまま売りに出す場合でも、売主の責任がすべて消えるわけではありません。どこまでが免責になるかは現況渡しと契約不適合責任で整理しています。

当社が引き受けるときに見ていること

当社は訳あり不動産を現況のまま買い取っています。片付け・解体・測量を売主様に先にしていただく必要はなく、物件の調査も当社で行います。残債がある家では、売主様が先に出す費用を増やさないことが、手残りにそのまま響きます。物件の種類を問わない全体のご案内は、訳あり物件の買取相談のページにまとめています。

残債がある場合に当社が最初に確かめるのは、次の2つです。