愛知県の訳あり不動産は、市街化調整区域・再建築不可・共有持分・相続した空き家のいずれであっても、54ある市町村のどこにあるかで打てる手が変わります。
県内の市街化調整区域には約115万人が住んでいて、この県には「線引きされていない都市計画区域」が存在しません。ここでは県と市町村の公式資料をもとに、制度から外れた物件がどうなるのかまで書きます。
結論から書くと、愛知県全域に対応しています。現況のまま、片付けも解体もしていただかない形でご相談いただけます。
「市街化調整区域だからと断られた」「解体補助の判定に届かなかった」という段階でしたら、所在地と地番だけで話が始められます。愛知県の物件について相談する
空き家率は全国で5番目に低い。それでも43万戸ある
率が低いことと、困っている人が少ないことは別です。数字を見てください。
空き家率11.8％は47都道府県のうち低いほうから5番目。それでも空き家の戸数は43.3万戸で、賃貸にも売却にも出されていない空き家だけで15.6万戸あります。母数が大きい県では、率が低くても実数は積み上がります。
そして、いちばん大きな変化がここです。
「愛知は人口が増えている県」という前提は、令和7年国勢調査で崩れました。
愛知県統計課の速報によると、県の人口は744万9,403人。
5年で9万3,012人・1.2％の減少で、1950年以降の国勢調査で初めての減少です。
尾張・西三河・東三河の3地域すべてが減り、尾張と西三河は今回が初めての減少でした。
市町村別に見ると差がはっきりします。増えたのは10市町だけで、44市町村が減りました。増えたのは名古屋市（0.6％増）、長久手市（5.4％増・全国16位）、高浜市、日進市、清須市、豊山町、あま市、知立市、大治町、扶桑町です。
減少率が大きいのは豊根村17.9％、東栄町16.2％、南知多町13.0％、設楽町11.4％、美浜町8.9％。いずれも奥三河と知多半島の先端です。
変わったのは、都市部のほうです。
前回（2015年→2020年）は増えていたのに、今回減少に転じた市町村が24あります。
半田市・飛島村・阿久比町・大口町・幸田町・岡崎市・春日井市・西尾市——いずれも人口が伸びていた地域です。
一方で世帯数は3.5％増え、1世帯当たり人員は2.22人まで下がりました。
人が減って世帯が増える県では、親の家がそのまま余ります（地方の空き家が売れない3つの理由）。
物件のある市町村を選んでください
ここから先は市町村ごとに事情が変わります。空き家バンク、解体費の補助、当社の対応を、分かっている範囲で表示します。
物件のある市町村を地図で押してください。空き家バンク・解体費の補助・当社の対応を、分かっている範囲で表示します。
濃い緑の市町村にはページがあります。小さな町村は、下の「一覧から選ぶ」からも選べます。
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空き家バンクは愛知県の市町村空き家バンク一覧と各市町村の公式ページで確認しています（2026-11-05時点）。制度は変わります。申し込む前に各市町村へご確認ください。
地図は国土交通省「国土数値情報（行政区域データ）」を加工して作成しています。
セレクタに出している市町村別の空き家率は、国土交通省中部地方整備局の空き家空き地取組みマップ（愛知県）の公表値です（同ページに調査年の明記はありません）。高いのは南知多町22.7％、新城市21.2％、美浜町19.8％。低いのは東郷町6.2％、高浜市・幸田町7.9％。同じ県の中で3.6倍の開きがあります。
補助の判定に届かなかった、対象の区域から外れた、補助を使っても自己負担が出せない——そういう段階でしたら、壊さずにそのままお引き受けできる場合があります。物件の状況を伝える
なぜ愛知県には「非線引き」の区域が無いのか？
愛知県の都市計画区域は、平成22年12月に20区域から6区域へ再編されました。名古屋・尾張・知多・豊田・西三河・東三河の6つです。
そして国土交通省の令和7年都市計画現況調査（令和7年3月31日現在）によると、この6区域すべてで区域区分（線引き）が決定されています。全国では997の都市計画区域のうち線引きされているのは246区域にとどまるので、これはかなり珍しい形です。
- 市街化区域 113,501.2ヘクタール・630万人／市街化調整区域 240,619ヘクタール・約115万人
- 都市計画区域に入っているのは38市12町1村の51市町村
- 都市計画区域の外にあるのは設楽町・東栄町・豊根村の3町村だけ
- 非線引きの都市計画区域は、愛知県には1つもありません
ほかの県なら「線引きされていない区域だから、市街化調整区域という話にならない」という逃げ道があります。愛知県にはその中間がありません。線引きの中にあるか、奥三河の3町村のように都市計画区域の外にあるか、どちらかです。
離島も区域の外です。県の区域一覧には「南知多町（篠島及び日間賀島を除く）」「西尾市（佐久島を除く）」と書かれています。3島は用途地域も線引きもかかりません。
34条11号で家が建てられる区域は、県内に8つしかない
市街化調整区域でも、都市計画法34条11号の条例で区域が指定されていれば住宅を建てられる場合があります（都市計画法34条11号とは）。
ところが愛知県の都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例で指定されている11号の区域は、新城市に4区域、岩倉市に4区域の合わせて8区域だけです。
12号の区域と混同しないでください。
愛知県の12号の区域指定は「工場または研究所」が対象です。知事が定める業種の自己業務用に限られ、
規模も原則0.3ヘクタール以上5ヘクタール未満。
12号の区域に空き家があっても、住宅の建て替えには使えません。
なお令和4年4月1日の条例改正で、土砂災害警戒区域や想定浸水深3メートル以上の区域などの
災害ハザードエリアは条例区域に含めないことになりました。
では何で決まるのか。実務の本命は34条14号の開発審査会基準です。愛知県の市街化調整区域の審査基準は21号まであり、空き家で効くのは次あたりです。
| 号 | 内容 |
|---|---|
| 1号 | 分家住宅（分家住宅は売れる？） |
| 7号 | 既存集落内のやむを得ない自己用住宅 |
| 16号 | 相当期間適正に利用された住宅等の用途変更 |
| 17号 | 既存の宅地における開発行為または建築行為等 |
同じ広さの土地でも、17号の「既存の宅地」に当たるかどうかで値段の付き方がまったく変わります（市街化調整区域の相場は何割？）。
そして、誰に聞けばよいかも物件によって変わります。
県の条例は指定都市等6市（名古屋市・豊橋市・岡崎市・一宮市・春日井市・豊田市）と
事務処理市16市（瀬戸市・半田市・豊川市・碧南市・津島市・刈谷市・安城市・西尾市・犬山市・江南市・小牧市・稲沢市・東海市・大府市・知立市・田原市）には適用されません。
22の市が自分の条例と審査基準で動いています。「愛知県の調整区域はこうです」と一括りにできないのは、このためです。
市街化調整区域であることだけを理由に、査定や取扱いの対象外とすることはありません。どの号で読めるかを当社で確認します。
解体の補助は、いくら出るのか？
54市町村のうち42市町村で解体費の補助を確認しました。ただし上限20万円としている市町村が多数派です。春日井市・江南市・知多市・知立市・あま市・大口町・東浦町・弥富市・清須市・碧南市・安城市・半田市・武豊町・豊山町・岩倉市などがこの水準にあたります。
| 市町村 | 上限 |
|---|---|
| 日進市 | 経費の5分の4・上限90万円（県内で最も大きい部類） |
| 名古屋市 | 評価125点以上なら3分の2・上限80万円（75点以上は3分の1・上限40万円） |
| 瀬戸市 | 5分の4・上限60万円 |
| 岡崎市 | がけ地の空き家は上限120万円、無接道等の危険空き家は上限60万円 |
| 多数派 | 上限20万円 |
解体費が150万円かかる木造住宅で、出るのが20万円なら、130万円は自分で出すことになります（空き家の解体補助金は自治体で条件が違う）。
そのうえ、そこに届くまでの関門が揃っています。
- 評点が足りない……ほぼ全市町村が住宅地区改良法の「不良住宅」を基準にし、外観目視による不良度判定の評点100点以上を求めます。名古屋市は独自の評価で75点以上、刈谷市は50点以上と、基準は市によって違います
- 事前の判定を受けていない……申請の前に市職員の現地調査が要ります。豊田市は建物内部まで見るので申請者の立会いが必要です
- 市町村税を滞納している……ほぼ全市町村の要件です。相続で放置された物件は固定資産税が滞っていることが多く、ここで止まります
- 法人が持っている……名古屋市・豊橋市・豊明市は「個人であること」と明記しています
- 抵当権が残っている……清須市・安城市・稲沢市・設楽町が明記（権利者が同意していれば可）
- 市外の業者に頼んだ……新城市は市内業者、大口町は町内に事務所を有する事業者が条件。大府市は市内業者なら上限が10万円増え、市街化区域ならさらに10万円増えます。つまり市街化調整区域の空き家には加算がつきません
- 予算が先に尽きた……北名古屋市は受付枠が先着3棟。一宮市は令和8年8月6日をもって予算上限に達する見込みと告知していました。豊明市と知多市は令和8年度の受付を終了、武豊町は申請が予定件数に達して停止中です
- 壊してすぐ建て替えたい……日進市は翌年度3月31日まで、半田市は解体後1年間、申請者や親族が同じ敷地で建築しないことを条件にしています
名古屋市の老朽危険空家等除却費補助金には、もう一段の注意書きがあります。「立地条件等により周辺に危険がない場合等は補助対象とならないことがある」。
つまり、敷地が奥まっていて誰にも危険が及ばない空き家は、傷んでいても対象にならないことがあります。
制度の目的が周辺への危険の除去だからです。
所有者から見れば「早く手放したい家」でも、行政から見れば「急いで壊す必要のない家」という、ずれがここにあります。
なお名古屋市は窓口が2つに分かれています。特定空家等のルートはスポーツ市民局 地域振興課、
耐震のルート（老朽木造住宅除却助成）は住宅都市局です。
壊してから売る、という順番が唯一の道ではありません。
当社は建物が建ったままお引き受けしています。解体も片付けも測量も、先に済ませていただく必要はありません。
評点に届かなかった、周辺に危険がないと判断された、予算に間に合わなかった——その段階からのご相談で結構です。
この状態でも扱えるか聞いてみる
空き家バンクは宅建協会が束ねている
愛知県の空き家バンクは、市町村がばらばらに作っている型ではありません。50市町村に空き家バンクがあり、そのうち39市町村が愛知県空き家・空き地バンクという1つのポータルに相乗りしています。運営は愛知県宅地建物取引業協会の関連会社です。
名古屋市の空き家バンクも、実体はこのポータルです。
県は市町村の支援制度（空き家）で54市町村ぶんを空き家バンク・改修・除却の3区分で一覧にしています。
空き家バンクが無いのは清須市・北名古屋市・豊山町・大治町の4つだけで、4つとも名古屋市に接する尾張の市街地です。
不動産市場が動くので空き家バンクが要らない、という説明はできます。
ただし清須市の空き家率は14.8％、豊山町は17.2％で、どちらも県平均の11.8％より高い。
市場が動く地域だからといって、個々の家が動くとは限りません。
都市部の空き家バンクは新しいものが多く、東郷町は2026年7月23日、日進市は2025年6月10日、安城市は2024年10月29日の開設です。できたばかりの空き家バンクは登録物件が薄く、買い手もまだ見に来ていません。
豊田市は2本立てで、全市向けのポータルとは別に山村地域限定の移住情報バンクを持っています。山村地域には改修・片付け・起業の補助が付きます。
空き家バンクへの登録と、買取の検討は同時に進められます。1シーズン動かなかった段階でのご相談も普通にいただきます。
人がいちばん減っている町村に、なぜ壊す補助が無いのか？
県内で人口の減り方が最も大きいのは豊根村（17.9％減・人口835人）と東栄町（16.2％減・人口2,464人）です。この2町村と設楽町の3つが、都市計画区域の外にあります。
ところが制度で見ると逆になります。
| 町村 | 解体の補助 |
|---|---|
| 設楽町 | 3分の2・上限50万円（家財道具等の処分補助もあり） |
| 東栄町 | 確認できず（空き家の活用側の補助はあります） |
| 豊根村 | 確認できず（新築・リフォームの補助はあります） |
知多半島の先端も同じ形です。南知多町は県内で最も空き家率が高い22.7％ですが、独立した解体補助のページは見当たらず、解体費のシミュレーターを提供する民間事業者との連携協定の案内が中心です。西尾市も解体補助を確認できませんでした。
さらに、新城市の解体補助は立地適正化計画の居住誘導区域内の空き家しか対象になりません。新城市の空き家率は21.2％で県内2位ですが、その多くを占める山間部は制度の外です。岡崎市の無接道等危険空き家の補助（上限60万円）も居住誘導区域内が条件です。
制度は「まちを維持したい場所」に向けて作られています。
壊しても跡地が活きない場所、人が戻ってこない場所には、補助が付きにくい。
所有者から見れば、そこにある家こそ手放したい家であることが多いはずです。ここにずれがあります。
当社は居住誘導区域の内外で対象を分けていません。山あいでも、島でも、所在地と地番が分かればご相談いただけます。
県の新しい相談室は、所有者が対象ではない
愛知県は2026年9月7日にあいち空き家活用さかさま相談室を開設しました。建築士や税理士に無料で相談でき、AIチャットボットは24時間使えます。
ただし対象は「愛知県内で空き家に住みたい方」「空き家を活用して店などを始めたい方」です。空き家の所有者は対象外で、所在市町村の担当課に案内されます。
県の調査（令和7年10月1日現在）によると、空家等対策計画を策定しているのは49市町村。
未策定は西尾市・岩倉市・東郷町・大治町・飛島村の5つです。
法定協議会の設置は45市町村、適正管理の条例を持つのは23市町村。
計画も協議会も条例も空き家バンクも解体補助も見当たらないのは大治町です。
県独自の直接補助は確認できませんでした。解体の補助は市町村の窓口にしかありません。
県外に住んでいても進められますか
進められます。愛知まで出てきていただく必要も、現地に立ち会っていただく必要もありません。固定資産税の課税明細で所在地と地番をお知らせいただければ、登記・都市計画の区域・接道・どの許可基準で読めるかは当社で調べます。
ここまで費用はいただきません（事業内容に手順をまとめています）。
愛知県からのご相談では、次のような形もよくいただきます。
| よくある状態 | 進め方 |
|---|---|
| 市街化調整区域にある | 34条14号の審査会基準で読めるかを確認します。既存の宅地に当たるかが分かれ目です |
| 再建築不可（接道が足りない） | 現況のまま扱います。43条2項2号の可否を当社で確認します |
| 共有持分だけを持っている | ほかの共有者の同意がなくても、ご自身の持分の話は進められる場合があります |
| 未登記建物が建っている | 登記を先に済ませていただく必要はありません |
| 残置物が残ったまま | 片付けずにご相談いただけます |
共有持分については先に1点。持分の割合をそのまま価格に掛けた額にはならないのが普通です（共有持分の買取価格）。
愛知県の対応エリアはどこまで？
愛知県全域に対応しています。名古屋市内でも、奥三河でも、島でも断ることはしていません。上のセレクタに、県内54市町村をすべて並べています。
絞らない理由は単純で、絞っても当たらないからです。愛知県では22の市が県とは別の基準で開発許可を扱っていて、解体補助の評点も市町村で違います。「この地域なら大丈夫」という線の引き方が成り立ちません。
区分は県の第2期人口ビジョンで使われている名古屋・尾張北東部・尾張中西部と海部・知多・西三河・東三河の6ブロックに合わせています。
セレクタの一覧は対応している範囲を示したもので、それぞれの市町村での取扱実績を示すものではありません。
制度の内容は変わります。申し込む前に各市町村へご確認ください。
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相続した空き家の手放し方など、全国で共通の話はコラム一覧にまとめています。
ご相談の前に
愛知県の物件では、市街化調整区域かどうかと、どの市の権限区域かを先に押さえると話が早くなります。同じ調整区域でも、市によって窓口も基準も違うためです。
- 固定資産税の課税明細（所在地と地番、評価額が分かります。これ1枚がいちばん効きます）
- 建物があるかどうかと、ある場合はおおよその築年数
- 名義（単独か共有か、相続の途中か）
- 市町村から特定空家等や不良住宅の判定を受けたことがあれば、その通知
ただし、すべてをお引き受けできるわけではありません。お引き受けできるかは物件ごとの個別の判断で、条件によっては成立しないこともあります。その場合も、なぜ難しいのかと、ほかにどんな道があるのかはお伝えします。
税務や登記の扱いについては、最終的に税理士・司法書士へご確認ください。
ほかの都道府県をお探しですか
愛知県以外の物件も、同じようにお受けしています。対応エリアは全国です。都道府県は日本地図から選べます。
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お探しの県のページがまだ無い場合も、お問い合わせから直接ご相談いただけます。
所在地と地番が分かれば、その市町村の制度と区域区分を当社で調べてお答えします。
ほかの都道府県をお探しですか
愛知県以外の物件も、同じようにお受けしています。対応エリアは全国です。都道府県は日本地図から選べます。
会社概要
ごえん株式会社（ゴエンカブシキガイシャ）。茨城県土浦市文京町4-8。宅地建物取引業免許 茨城県知事免許（4）第0006708号。訳あり不動産の買取・再販を専門に、全国で対応しています。
