熊本県の訳あり不動産は、再建築不可・市街化調整区域・共有持分・相続した空き家のいずれであっても、45ある市町村のどこにあるかで打てる手が変わります。県は45市町村の空き家を1か所で探せる仕組みを持っていますが、その仕組みに載らない物件があります。
結論から書くと、熊本県全域に対応しています。現況のまま、片付けも解体もしていただかない形でご相談いただけます。
すでに「バンクに出したが動かない」「補助の対象から外れた」という段階でしたら、所在地と地番だけで話が始められます。熊本県の物件について相談する
熊本県の空き家は、全国より多いのか？
多いほうです。しかも、放置されやすい区分の割合が全国をはっきり上回っています。
見ていただきたいのは2段目の数字です。
| 熊本県 | 全国 | |
|---|---|---|
| 空き家率 | 14.9％ | 13.8％ |
| 賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家の割合 | 7.6％ | 5.9％ |
| 一戸建の割合（居住世帯のある住宅） | 62.5％ | 52.7％ |
空き家率の差は1.1ポイントですが、「その他の空き家」の差は1.7ポイントあります。
この区分は売りにも貸しにも出されていない空き家で、管理されないまま残りやすいものです。
熊本県では6万5千戸。戸建の割合が全国より10ポイント高いことと合わせて読むと、
残っているのは集合住宅の空室ではなく、人が住まなくなった一戸建てだということが分かります。
人口の動きは、県内で二極化しています。令和7年国勢調査の速報によると、7市町村で人口が増え、38市町村で減りました。増えたのは合志市・大津町・菊陽町・益城町など熊本市の近郊です。増加率では西原村6.63％、嘉島町5.83％、大津町4.98％が上位でした。
一方、減少率が最も大きいのは美里町14.45％減、次いで山都町13.57％減、産山村13.53％減、苓北町13.35％減です。同じ県内で、5年間に1割以上減った町村と、5％以上増えた町村が同時にあります。
物件のある市町村を選んでください
ここから先は市町村ごとに事情が変わります。県のプラットフォームでその市町村の物件を直接見られるようにしてあります。
物件のある市町村を選んでください。空き家バンク・解体費の補助・当社の対応を、分かっている範囲で表示します。
上から市町村を選んでください。
空き家バンクは熊本県の市町村空き家バンク一覧と各市町村の公式ページで確認しています（2026-09-25時点）。制度は変わります。申し込む前に各市町村へご確認ください。
地域の区分は、熊本県が空き家バンクプラットフォームの
「エリアで探す」で用いている県央・県北・阿蘇・県南・天草の5区分に合わせています。
県央は熊本市と宇城地域・上益城地域、県北は菊池地域・荒尾玉名地域・鹿本地域、
県南は八代・水俣芦北・人吉球磨の各地域です。
バンクに載せても動かない、補助も使えないという段階でしたら、そのままの状態でご相談いただけます。熊本県の物件について相談する
熊本県の空き家バンクは、どこを見ればよいですか
熊本県空き家バンクプラットフォームです。県が市町村の物件を集約しています。
県の熊本県空き家バンクプラットフォームの運用を開始しましたによると、運用開始は令和5年4月1日、33市町村の参画で始まりました。広域で横断的に探せること、ピクトグラムで条件が分かること、360度カメラでの内覧ができることが特徴とされています。
ただし、4市の物件はこのサイトでは見られません。
サイト自身が「以下の４市の空き家バンク情報は、当サイト内ではご覧いただけません」として、
熊本市・荒尾市・阿蘇市・天草市を挙げています。それぞれの市のバンクへ移動する必要があります。
県で一元化されたように見えて、県内でいちばん人口の多い熊本市が別になっている点は知っておいてください。
そして、バンクに登録できても売れるとは限りません。熊本県の「その他の空き家」が6万5千戸ある一方、プラットフォームに載っている物件はその一部にとどまります。
- 再建築不可……建て替えができない区画は、バンクに載っても買い手が付きにくくなります
- 市街化調整区域……買い手の使い道が限られるため、見に来る人が減ります
- 残置物が残ったまま……登録の前に片付けを求められることがあります
- 共有持分だけ……そもそも登録の対象になりません
- 相続登記が済んでいない……名義人が亡くなったままだと登録できないことがあります
この型に当てはまるなら、バンクに登録して待つあいだも、そのままの状態でご相談いただけます。片付けも解体も先に済ませていただく必要はありません。
熊本県独自の空き家の制度はありますか
あります。ただし所有者が直接申し込むものではありません。
県の熊本県空き家活用促進モデル事業補助金は、平成28年度から続く制度で、空き家の改修に補助を出す市町村を県が支援する組み立てです。県のページにも「熊本県から市町村への補助事業です。民間事業者が補助金を活用する場合は、各市町村を通じて補助を行います」と明記されています。
| 県の制度 | 中身 |
|---|---|
| 空き家活用促進モデル事業補助金 | 地域活性化型改修（宿泊・交流・体験学習・文化施設など）と、セーフティーネット住宅型改修の2本。市町村が制度を作っている場合のみ使える |
| 熊本県空家利活用マネージャー | 一定の講習を受けた県内の建築士を登録し、空き家の活用方法を相談できるようにする制度 |
どちらも「活用する」ための制度です。
改修して貸す、宿にする、地域の施設にする——という道筋には手が届きますが、
「活用が難しいので手放したい」という段階の答えはここにはありません。
熊本県空家利活用マネージャーのページも「相談することで、空家に関するすべての問題が解決するわけではございません」と断っています。
制度を悪く言うつもりはありません。活用できる物件には、よくできた仕組みです。ただ、活用の見込みが立たない物件は、この仕組みの外に置かれます。当社はその段階からのご相談を受けています。
地震のあと、解体の制度はどう違いますか
同じ災害でも、市町村ごとに締切も様式も違います。ここを確かめずに動くと、間に合わなくなります。
罹災証明で半壊以上と判定された家屋は、市町村が解体・撤去を行う制度の対象になることがあります。公表されている受付期間を並べると、次のとおりです。
| 市町 | 申請の受付 |
|---|---|
| 熊本市 | 令和8年12月10日まで（不足書類は令和9年2月28日まで） |
| 氷川町 | 令和8年12月25日まで |
| 宇土市 | 令和8年12月28日まで |
| 宇城市 | 令和8年9月24日〜令和9年1月29日 |
| 八代市 | 令和8年9月28日〜令和9年3月31日（申請には予約が必要） |
同じ地震でも、締切が市によって3か月半ちがいます。
「熊本ではこうだった」という話が、隣の市で通らないことが普通に起こります。
もうひとつ、共有者や相続人の同意書が集まらないときの扱いも違います。八代市は、全員からの同意書を取ることが困難と認められる場合に宣誓書（様式第9号）を出すことで一部の書類を省略できる形を用意していますが、熊本市・宇土市・宇城市には同じ様式がありません。
- 相続人が1人でも連絡がつかない……宣誓書の様式が無い市町村では、制度の入口に立てないことがあります
- 非住家（住んでいない建物）……八代市は「被災証明書には被害の程度が記載されていません。半壊以上と確認できないまま解体が行われると、費用が償還されなくなることがあります」として、自費で壊す前に相談するよう求めています
- 半壊に届かなかった……判定が半壊未満なら、この制度の対象外です
災害のあとは、不確かな話を持ちかけてくる事業者が実際に現れます。
「今なら無料で壊せる」「代わりに手続きをやる」といった勧誘を受けたら、契約の前に市町村の窓口で確かめてください。
市町村のページに載っている様式と受付場所が、いちばん確かな情報です。
判定が半壊に届かなかった、同意が集まらない、期限に間に合わない——そういう場合でも、建物を残したまま手放せることがあります。壊すことを前提にしないご相談も受けています。所在地と地番だけお知らせください。壊さずに手放せるかを調べてお答えします
なお、平時の解体補助金にも同じ型の但し書きがあります。抵当権などの所有権以外の権利が設定されていると対象外になる、というものです（熊本市の空き家解体補助金、八代市の空き家を解体したい）。
登記が古いままの家は、どうなりますか
手続きが止まる場所が増えます。しかも、そのことを市町村自身が書いています。
宇城市が公費解体の概要資料に載せている留意点に、次の一文があります。
●未登記や未相続の場合は、権利関係者からの同意書徴収など、事務的な負担が大きい。
平時の解体補助でも同じです。所有者が亡くなったままだと、相続人全員の同意が要ることが多く、相続人が10人を超えることも珍しくありません。
- 名義人が祖父母のまま……相続人をたどると、いとこや甥姪まで広がることがあります
- 相続人の1人と連絡がつかない……同意書が1枚足りないだけで、制度の入口に立てません
- 建物が未登記……そもそも登記簿がないため、所有者の証明から始まります
- 共有名義……共有者全員の同意が要る制度がほとんどです
令和6年4月1日から、相続登記は義務になりました。
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をしなければならず、
正当な理由なく怠ると過料の対象になります。過去に相続した分も対象です。
登記を先に済ませていただく必要はありません。何が足りないかを一緒に確認し、当社で調べます。相続人が何人になるか分からない、という段階でご相談いただけます。ただし登記の手続き自体は司法書士の仕事なので、必要なときはそちらへおつなぎします。
この状態でも手放せますか
再建築不可・市街化調整区域・共有持分・未登記・借地・山林のいずれであっても、それだけを理由に対象外とすることはありません。
熊本県では、宇城市が公費解体の資料に書いているとおり未登記や未相続だと同意を集める負担が大きくなり、制度の入口で止まります。当社は登記を先に済ませていただく必要はなく、相続人が何人になるか分からない、という段階で伺います。
条件ごとの見方は、分野別のページにまとめています。
熊本市の近くとそうでない地域で、何が違いますか
買い手がいるかどうかが違います。同じ県内でも、人口の動きが正反対です。
令和7年国勢調査の速報で人口が増えたのは7市町村。合志市・大津町・菊陽町・益城町・西原村・嘉島町など、いずれも熊本市に通える距離にあります。増加率では西原村6.63％、嘉島町5.83％、大津町4.98％、合志市4.16％でした。
一方、減少率が大きいのは美里町14.45％減、山都町13.57％減、産山村13.53％減、苓北町13.35％減です。5年で1割以上減った町村がこれだけあります。
| 起きていること | |
|---|---|
| 熊本市の近郊（県央・県北の一部） | 人口が増え、住宅も建っています。中古住宅にも買い手が付きやすく、バンクに載れば動くことがあります |
| 阿蘇・天草・球磨・芦北 | 人口が1割前後減っています。似た条件の家がすでに何軒も残っているため、値段を下げても順番待ちになることがあります |
売れない理由は、建物の傷み具合とは限りません。
きれいな家でも、そもそも買う人が地域にいないという状態があります。
県の空き家バンクプラットフォームは天草市の物件を別サイトに置いていますが、
天草市は令和2年からの5年間で10.13％減っています。探す側の母数そのものが減っているということです。
この段階では、価格を下げることよりも費用をかけずに終わらせることのほうが現実的な選択になります。当社は現況のまま取り扱っており、片付け・解体・測量を先にご負担いただくことはありません。
手放すまでの流れはどうなりますか
売主様に先に費用をご負担いただく段階はありません。区域区分・接道・登記・相続の状況は当社で調べ、罹災証明を取っている場合はその判定も確認します。遠方にお住まいでも、現地にお越しいただく必要はありません。詳しい手順は事業内容をご覧ください。
熊本県の対応エリア（全45市町村）
熊本県全域に対応しています。市町村で対象を絞っていません。
理由は前の節のとおりです。制度も区域指定も市町村単位で動くため、県内をいくつかに区切ってあらかじめ対象を決めても意味がありません。
| 区分 | 市町村 |
|---|---|
| 県央 | 熊本市／宇土市／宇城市／美里町／御船町／嘉島町／益城町／甲佐町／山都町 |
| 県北 | 荒尾市／玉名市／山鹿市／菊池市／合志市／玉東町／南関町／長洲町／和水町／大津町／菊陽町 |
| 阿蘇 | 阿蘇市／南小国町／小国町／産山村／高森町／西原村／南阿蘇村 |
| 県南 | 八代市／人吉市／水俣市／氷川町／芦北町／津奈木町／錦町／多良木町／湯前町／水上村／相良村／五木村／山江村／球磨村／あさぎり町 |
| 天草 | 上天草市／天草市／苓北町 |
合わせて14市23町8村の45市町村です。
この一覧は対応している範囲を示したもので、それぞれの市町村での取扱実績を示すものではありません。
市町村名と区分は、熊本県令和7年国勢調査「熊本県人口（速報値）」と
県の空き家バンクプラットフォームで確認しています。
ご相談の前に用意していただくもの
- 固定資産税の課税明細（所在地と地番、評価額が分かります。これ1枚がいちばん効きます）
- 建物があるかどうかと、ある場合はおおよその築年数
- 名義（単独か共有か、相続の途中か）
- 罹災証明・被災証明を取っている場合は、その判定
- 過去に売りに出したことがあれば、そのときの価格と期間
税務や登記の扱いについては、最終的に税理士・司法書士へご確認ください。当社で分かる範囲はお答えしますが、個別の判断は専門家のものです。
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会社概要
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