長野県の訳あり不動産は、別荘の数が全国でいちばん多いことと、77市町村のうち33に都市計画区域が無いことの2つで、ほかの県と話の組み立てが変わります。このページでは県と国が公開している資料をもとに、まず県全体の数字を示し、そこから市町村ごとの違いへ降りていきます。
結論から書くと、長野県全域に対応しています。別荘でも、山林が付いていても、冬に近づけない場所でもご相談いただけます。
いま「親が買った別荘の管理費だけ払っている」「雪が積もる前に決めたい」という状態でしたら、
物件の所在地と地番だけお知らせください。
管理組合の有無も、都市計画の区域も、当社で調べてお答えします。お問い合わせはこちら
長野県の空き家率が高いのは、別荘のせいなのか？
半分はそのとおりです。まず県全体の数字を並べます。
令和5年住宅・土地統計調査（住宅及び世帯に関する基本集計・総務省統計局）によると、長野県の空き家208,500戸のうち56,000戸が別荘などの二次的住宅です。これは全国でいちばん多い数字です。
| 長野県 | 全国 | |
|---|---|---|
| 空き家率 | 20.1％（高い順で全国6位） | 13.8％ |
| 二次的住宅（別荘など） | 56,000戸 | 383,500戸 |
| 二次的住宅を除く空き家率 | 14.7％（全国27位） | 13.2％ |
| 賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家 | 92,000戸 | 385万6千戸 |
別荘を除くと、長野県の空き家率の順位は全国6位から27位まで下がります。
つまり「長野は空き家が多い県」という話の多くは、別荘の話です。
ただし残りの92,000戸は、賃貸にも売却にも出されていない空き家です。
別荘と、相続したまま止まっている家。長野県ではこの2つを分けて考えないと話が噛み合いません。
人口は1か月で560人減り、県は「前月に比べて人口が増加した市町村は20市町村、減少した市町村は51市町村」としています（毎月人口異動調査）。77市町村のうち3分の2で人が減っているという状態です。
売り出しても動かない理由の一つは、似た条件の家がすでに何軒も残っていることです（地方の空き家が売れない3つの理由）。
市町村を選んでください
ここから先は市町村ごとに事情が変わります。物件のある市町村を選ぶと、空き家バンクの検索ページと解体費の補助について分かっていることを表示します。
物件のある市町村を選んでください。空き家バンク・解体費の補助・当社の対応を、分かっている範囲で表示します。
上から市町村を選んでください。
空き家バンクは長野県の市町村空き家バンク一覧と各市町村の公式ページで確認しています（2026-09-25時点）。制度は変わります。申し込む前に各市町村へご確認ください。
区分は、県と宅建協会が楽園信州空き家バンク・空き地バンクで用いている10のエリアに合わせました。
セレクタの一覧は対応している範囲を示したもので、それぞれの市町村での取扱実績を示すものではありません。
バンクにも補助にも当てはまらなかった場合が、当社にご相談をいただく場面です。「バンクに出しても内見が無い」「市町村に解体の補助が無い」「補助は使えるが自己負担分を出せない」——このどれかに当たるようでしたら、所在地をお知らせください。
県全体のバンクがあるのに、なぜ載っていない市町村があるのか？
長野県のバンクは、県が一本にまとめている珍しい形です。楽園信州空き家バンク・空き地バンクを、県・市町村・公益社団法人長野県宅地建物取引業協会が共同で運営していて、77市町村すべてが対象になっています。
| 区分 | 公開件数（2026年9月25日時点） |
|---|---|
| 中古住宅 | 675件 |
| 貸家 | 37件 |
| 売土地 | 261件 |
| 貸店舗 | 49件 |
| 合計 | 1,022件 |
それでも24市町村は、掲載物件が1件もありません。
そこには軽井沢町・白馬村・野沢温泉村という、県内でも知られたリゾート地が含まれます。
別荘地の空き家は、市町村のバンクには出てこないということです。
管理会社や別荘地の分譲元を通した流通が中心で、バンクの枠組みに入らないまま残ります。
バンクに出しても動かない物件には、型があります。
- 冬に見に行けない……北信は全国有数の豪雪地帯です。内見も調査も解体も、雪が消えるまで動きません
- 管理費・共益費が滞っている……引き継ぐ金額が読めないと、買い手が降ります（別荘地の管理費が払えない）
- 再建築不可……住むために探している人の候補から外れます
- 山林や原野が一体になっている……境界が現地で分からない土地は、売買の前に測量の話が出ます（相続した山林の場所がわからない）
登録して買い手を待つ道と、そのまま買取を検討する道は、どちらか一方しか選べないものではありません。並行して進めて構いません。
解体費の補助は、どの市町村にあるのか？
77市町村のうち、解体や除却の補助にリンクがあるのは34市町村です。
長野県は県内市町村 空き家対策関連部署・補助制度一覧を公開しています（2026年9月25日更新）。77市町村ぶんの担当課と補助事業名が並び、各市町村のページへ直接リンクしているのが特徴です。
軽井沢町・白馬村・上松町・根羽村には、この一覧に補助事業の記載がありません。
別荘やリゾートを抱える町村に、住宅の解体補助が置かれていないという形が、ここにも出ています。
制度の名前を見ていくと、何が起きているかが読み取れます。
- 佐久市無接道敷地空家等除却補助金……名前のとおり未接道の敷地に絞った補助です。道路に接していない家が、それだけ残っているということです
- 飯田市中山間地域空き家の跡地利用促進解体補助金……中山間地域に限った制度です
- 小川村 廃屋解体事業補助金……「廃屋」という語を使っています
- 天龍村空き家解体ローン利子補給金……補助ではなく、借りたお金の利子を村が肩代わりする形です
- 喬木村 老朽危険空家解体補助／空家等解体補助……危険と判定されたものと、そうでないものを分けています
- 老朽・危険の判定に届かない……「老朽危険空家」を冠した制度は、まだ住める家を対象にしません
- 跡地の利用が条件……解体して終わり、では使えない制度があります
- 売買契約や移住が前提……買い手が決まっていないと動かない制度があります
- 上限まで出ても自己負担が残る……補助を使っても、残りは自分で払います
解体を前提にしない道もあります。当社は建物が建ったままの状態でお話を伺います。片付けも解体も測量も、売主様に先にご負担いただく必要はありません（空き家の解体費用が払えない、空き家の解体補助金は自治体で条件が違う）。
なお、市町村別の空き家率については、県の公表資料の中に見当たりませんでした。このページでは推計した数字を載せていません。
長野県が独自にやっていることは？
「売る前の検査」にお金を出している県です。ほかの県ではあまり見ない形なので、先に挙げます。
- あんしん空き家流通促進事業……中古住宅の所有者が行うインスペクション（既存住宅状況調査）と既存住宅売買瑕疵保険の保険料を県が一部補助します。令和8年度の申請受付は令和8年4月30日から令和9年3月15日まで、先着順です
- 長野県空き家対策支援協議会……県の建築住宅課が事務局となり、建築士会の地域事務所を窓口に空き家相談を受けています
- 空家等対策支援専門家派遣事業……市町村へ専門家を派遣する事業です
- すまいの終活ノート「家のコト」……空き家になる前に書いておく冊子を県が無料配布しています
- ふるさと古民家再生支援事業・長野県古民家再生協議会……古民家の再生を県が後押ししています
インスペクションの補助は、売れる見込みがある物件にこそ効きます。
買い手が現れる前提の制度なので、「そもそも見に来る人がいない」という段階では順番が違います。
その場合は、検査にお金をかける前に、現況のまま扱えるかどうかを先に確かめたほうが、出ていくお金が少なくて済みます。
「市街化調整区域だから」という説明が当てはまらない県
長野県では、都市計画の話が出てこない土地のほうが多いくらいです。国土交通省の都市計画現況調査（令和5年3月31日現在）によると、次のようになっています。
| 数 | |
|---|---|
| 都市計画区域 | 39区域 |
| うち区域区分（線引き）が決定している区域 | 4区域 |
| 線引きの対象になる市町村 | 5市町村 |
| 都市計画区域がある市町村 | 44市町村 |
| 都市計画区域が無い市町村 | 33市町村 |
77市町村のうち33には、都市計画そのものがかかっていません。
市街化調整区域があるのは5市町村だけです。
「調整区域だから建てられない」という他県向けの説明を、そのまま当てはめないでください。
長野県で建て替えを止めるのは、たいてい接道・農地・森林法・建物の状態のほうです。
森林率は79％で、全国でも高いほうから数えたほうが早い県です（林野庁「都道府県別森林率・人工林率」令和4年3月31日現在）。宅地に山林が付いてくるご相談が多いのは、この比率のとおりです（山林・原野・別荘地を手放したい、使わない山林の固定資産税を止めるには）。
確かめる項目は次のとおりです。所在地と地番が分かれば、当社が調べます。
- 都市計画の区域……線引きのある区域か、線引きの無い区域か、区域の外か
- 建築基準法43条2項2号……再建築不可かどうかは、ここで決まります
- 地目と農地・森林の扱い……農地なら農業委員会、山林なら森林法の届出が関わります（農地の売却は誰にでもできる？）
- 建物の状態と築年数、積雪による傷み……現況のまま扱えるかを見ます
線引きのある5市町村に当たる場合は、市街化調整区域の許可の話になります（都市計画法34条11号とは、市街化調整区域の相場は何割？）。
ここまで読んで、当てはまるものがあったら
費用を先にご負担いただくことはありません。所在地と地番が分かれば、都市計画の区域・接道・登記・別荘地の管理会社の有無は当社で調べます。片付けや解体をしないまま、遠方にお住まいのままで進められます。手順は事業内容をご覧ください。
雪が積もる前に決めておきたいこと
長野県のご相談で、ほかの県と違うのが時期の問題です。県北部は全国有数の豪雪地帯で、雪が積もると道路付けも建物の傷みも確認できません。解体に補助を使うつもりなら、春まで動かない前提で逆算が要ります。雪の重みで屋根が落ちれば、翌春には状態が変わっています。
名義が整っていない、片付いていない、という段階でも構いません。共有持分だけ、未登記、残置物、相続登記の未了——いずれもそのままご相談いただけます。
条件ごとの見方は、分野別のページにまとめています。
関連するコラム
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ご相談の前に
- 固定資産税の課税明細（所在地と地番、評価額が分かります。これ1枚がいちばん効きます）
- 建物があるかどうかと、ある場合はおおよその築年数
- 名義（単独か共有か、相続の途中か）
- 別荘地であれば、管理費の金額と滞納の有無
当社は現況のまま取り扱っています。片付け・解体・測量を、売主様に先にご負担いただく必要はありません。都市計画の区域も建て替えの可否も、当社で調べます。
税務や登記の扱いについては、最終的に税理士・司法書士へご確認ください。当社で分かる範囲はお答えしますが、個別の判断は専門家のものです。
会社概要
ごえん株式会社（ゴエンカブシキガイシャ）。茨城県土浦市文京町4-8。宅地建物取引業免許 茨城県知事免許（4）第0006708号。訳あり不動産の買取・再販を専門に、全国で対応しています。