宮崎県の訳あり不動産は、再建築不可・未接道・共有持分・相続した空き家のいずれであっても、26ある市町村のどこにあるかで打てる手が変わります。県は市町村の空き家バンクを1か所に集めていますが、そこに出ていない市町村があり、解体費の補助には地図の上の線が引かれています。
結論から書くと、宮崎県全域に対応しています。現況のまま、片付けも解体もしていただかない形でご相談いただけます。
すでに「空き家バンクに出したが動かない」「補助の区域から外れていると言われた」という段階でしたら、所在地と地番だけで話が始められます。宮崎県の物件について相談する
宮崎県で、いま何が起きているのか
人口だけでなく、世帯の数が減り始めました。これは宮崎県の空き家にとって、いちばん大きな変化です。
令和7年国勢調査の速報によると、宮崎県の世帯数は46万8703世帯で、前回から1352世帯減りました。県の発表は、これを「大正9年の調査開始以来、初の減少」と書いています。
これまで、人口が減っても世帯数は増えていました。
1世帯あたりの人数が減るからです。世帯が増えている間は、
空いた家にも次の住み手が現れる余地がありました。
その前提が、宮崎県では崩れ始めています。
空き家の中身も、全国とは違う形をしています。
| 宮崎県 | 全国 | |
|---|---|---|
| 空き家率 | 16.3％ | 13.8％ |
| 賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家の割合 | 9.9％ | 5.9％ |
| 一戸建の割合（居住世帯のある住宅） | 68.4％ | 52.7％ |
| 総住宅数の5年間の伸び | 1.9％ | 4.2％ |
総住宅数の伸びが、全国の半分以下です。
宮崎県は九州7県のなかでいちばん住宅が増えていません。
つまり新しい家が建っていないのに、空き家率は全国より2.5ポイント高い。
新築に押し出されて空き家になったのではなく、住む人がいなくなって残ったということです。
一戸建の割合が68.4％と全国より16ポイント高いことと合わせると、
残っているのは集合住宅の空室ではなく、人が住まなくなった一戸建てだと分かります。
人口は26市町村すべてで減りました。減少率が最も小さいのは都城市の0.19％減、次いで宮崎市2.88％減、三股町2.40％減です。大きいのは諸塚村15.41％減、美郷町15.23％減、日之影町14.22％減、五ヶ瀬町13.19％減でした。県の地域別で見ると、宮崎東諸県圏が県人口の40.6％を占めており、昭和50年の29.3％から大きく偏っています。逆に西臼杵圏は3.3％から1.6％まで下がりました。
物件のある市町村を選んでください
ここから先は市町村ごとに事情が変わります。空き家バンクと解体費の補助を、分かっている範囲で並べてあります。
物件のある市町村を地図で押してください。空き家バンク・解体費の補助・当社の対応を、分かっている範囲で表示します。
濃い緑の市町村にはページがあります。小さな町村は、下の「一覧から選ぶ」からも選べます。
地図か一覧から市町村を選んでください。
一覧から選ぶ
空き家バンクは宮崎県の市町村空き家バンク一覧と各市町村の公式ページで確認しています（2026-11-05時点）。制度は変わります。申し込む前に各市町村へご確認ください。
地図は国土交通省「国土数値情報（行政区域データ）」を加工して作成しています。
地域の区分は、宮崎県が令和7年国勢調査人口速報集計結果の
「地域別人口の推移」で用いている宮崎東諸県・北諸県・西諸県・南那珂・西都児湯・延岡・日向東臼杵・西臼杵の8区分に合わせています。
市町村別の人口も同じ資料によります。
空き家バンクに載せても動かない、補助の区域から外れているという段階でしたら、そのままの状態でご相談いただけます。宮崎県の物件について相談する
宮崎県の空き家バンクは、どこを見ればよいですか
県の移住サイトに、市町村の空き家バンクが集まっています。ただし全部ではありません。
県のあったか宮崎ひなた暮らし「空き家バンク」には、26市町村のうち23の市町村の空き家バンクが並んでいます。出ていないのは新富町・諸塚村・椎葉村の3つです。
「県の一覧に無い」と「空き家バンクが無い」は別です。
諸塚村は村の移住サイトに空き家バンクを持っています。
新富町は制度としての空き家バンクはあり、県の市町村ページにも
「町内にある空家等の情報を収集し、登録をすることにより空き家利活用希望者に対し、空家等の情報を提供する」と書かれていますが、
物件一覧をウェブに出していません。問い合わせは町の産業振興課商工係になります。
椎葉村については、村の公式サイトにも県の一覧にも空き家バンクのページが見当たりませんでした。
村には空き家をリフォームするときの補助（補助率4/5・最大120万円）があります。
運営の形も市町村で違います。延岡市は令和8年5月から、延岡日向宅建協同組合との連携協定に基づいて同組合のサイトに物件を掲載しており、契約までの交渉は組合の宅地建物取引士が担当します。宮崎市はアットホームの空き家バンクを使い、高千穂町はNPO法人一滴の会が運営しています。
ただし、載せられることと売れることは別です。
- 再建築不可・未接道……建て替えができない区画は、空き家バンクに載っても問い合わせが来にくくなります
- 残置物が残ったまま……登録の前に片付けを求められることがあります
- 共有持分だけ……そもそも登録の対象になりません
- 相続登記が済んでいない……名義人が亡くなったままだと登録できないことがあります
- 世帯が増えていない地域……買う側の母数そのものが減っています。宮崎県ではこれが重く効きます
この型に当てはまるなら、空き家バンクに登録して待つあいだも、そのままの状態でご相談いただけます。
解体費の補助は、どこで線が引かれているのですか
宮崎県では、建物の状態だけでなく「場所」で切られます。ここが他県と違うところです。
都城市——居住誘導区域の内側だけ
都城市の不良空き家解体事業は、市の説明にこう書かれています。「生活拠点地域の環境保全と人口集約を目的として、都城市立地適正化計画に基づく居住誘導区域内の不良空き家に対して解体補助を実施しています」。
補助は解体費用（税抜）の2分の1で、最大75万円。金額としては県内でいちばん手厚い部類です。ただし条件が2つあります。
| 条件 | 中身 |
|---|---|
| 場所 | 都城市立地適正化計画に定める居住誘導区域内にあること |
| 状態 | 国の基準により不良空き家（居住に著しく不適当）と判定されたもの |
| 時間 | 判定を受けてから3年以内に解体すること。3年を超えると上限が50万円に下がります |
都城市は、市街化区域と市街化調整区域の線引きをしていません。
宮崎県で線引きをしているのは宮崎市・国富町・延岡市・日向市・門川町の5市町だけで、
都城市はその外です。線引きの代わりに立地適正化計画の居住誘導区域で線を引き、
その内側に補助を集中させている——という組み立てになっています。
日向市——未接道の空き家に別枠がある
日向市の危険空家等除却費用補助制度には、当社の分野に直接かかわる仕組みがあります。
| 区分 | 補助額 |
|---|---|
| 危険空家（所得制限なし） | 補助対象経費の10分の3・上限30万円 |
| 危険空家（所得が月額換算25万9千円以下） | 補助対象経費の10分の8・上限80万円 |
| 未接道空家（細島地区の指定区域） | 所得制限なしで10分の8・上限80万円 |
未接道空家とは、市の定義で「細島地区の指定された区域にあって、建築基準法の道路に接していない敷地の空き家」です。建て替えができない空き家を、行政が名指しで手厚く扱っている例は多くありません。細島は古い港町で、道路に接していない敷地が密集しているためです。
令和8年度の募集は、令和8年6月30日で終了しています。
市のページには「募集期間でなくても事前判定の申請は随時受付しています」とあります。
制度を使うつもりなら、まず事前判定を取っておくことになります。
宮崎市——判定を通っても、まだ絞られる
宮崎市の危険な空き家等除却推進事業は、補助対象経費の2分の1以内・上限40万円です。対象は「特定空家等として認定されたもの」または「市による不良度測定調査において基準を満たした空き家」。
そのうえで、市のページにはこう書かれています。「不良度測定調査に加えて、都市計画上の立地状況を考慮し、予算の範囲内で補助金交付申請者の決定を行います」。令和8年度の二次募集は8月17日から先着順で、予定件数は5件程度です。人口39万人の市で、この規模です。
- 所有権以外の権利が設定されている……宮崎市は抵当権等が設定されていないことを明記しています
- 市税の滞納がある……宮崎市の要件に入っています
- 所有者・相続人が複数……宮崎市は全員の同意を求めています
- 家財の処分費・樹木・工作物の除却費……宮崎市では補助対象に含まれません
- 予算が終わった／募集が終わった……宮崎市は5件程度、日向市は6月末で締切、都城市は予算に達し次第終了です
区域の外だった、判定に届かなかった、募集が終わっていた——そういう場合でも、建物を残したまま手放せることがあります。壊すことを前提にしないご相談も受けています。所在地と地番だけお知らせください。壊さずに手放せるかを調べてお答えします
津波災害警戒区域に入ると、売るときに何が変わりますか
規制はかかりません。変わるのは、買い手に伝わる情報です。
宮崎県は令和7年10月9日、津波防災地域づくりに関する法律に基づいて津波災害警戒区域を指定しました。対象は沿岸の延岡市・門川町・日向市・都農町・川南町・高鍋町・新富町・宮崎市・日南市・串間市の10市町です。
県のページは、次の2点をはっきり書いています。
津波災害警戒区域内では、土地利用や開発行為等に規制はかかりません。
宅地建物取引業者は、取引対象となる物件が津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を取引の相手方等に対して、宅地建物取引業法（施行規則第16条の4の3）に基づく「重要事項説明」として説明する義務が生じます。
建て替えができなくなるわけではありません。
また、宮崎県内に津波災害特別警戒区域（オレンジゾーン）はありません。
建築を制限するほうの区域は指定されていない、ということです。
変わるのは、売買の場で必ず説明される情報がひとつ増えた、という点です。
売る側から見ると、これは「隠せない情報が増えた」ということになります。当社は区域の内外を調べたうえでお話しします。区域に入っているからお引き受けできない、ということはありません。
宮崎県で多い3つの状態と、その答え
再建築不可・未接道・共有持分・未登記・山林のいずれであっても、それだけを理由に対象外とすることはありません。
宮崎県でとくに多いのは、次の3つの形です。
| 状態 | 宮崎県で起きていること |
|---|---|
| 未接道・再建築不可 | 線引きのある市町が5つしかないぶん、建て替えの可否は接道で決まります。日向市が細島地区に別枠を作っていることが、その多さを示しています |
| 相続した空き家で名義が古い | 名義人が亡くなったままだと、空き家バンクへの登録も解体の補助も止まります。宮崎市は相続人全員の同意を求めています |
| 山林・原野が家とセットで残っている | 西臼杵・日向東臼杵の山あいでは、宅地に山林や耕作放棄地が付いてくることがあります。人口の減り方もこの地域がいちばん大きくなっています |
そのほかの条件については、分野別のページにまとめています。
手放すまでの流れ
売主様が先に整える段階はありません。接道・登記・相続の状況は当社で調べます。宮崎県では、居住誘導区域や津波災害警戒区域に入っているかどうかも先に確認します。遠方にお住まいでも、現地にお越しいただく必要はありません。詳しい手順は事業内容をご覧ください。
宮崎県の対応エリア（全26市町村）
宮崎県全域に対応しています。市町村で対象を絞っていません。
理由は前の節のとおりです。接道も補助の区域も市町村単位で決まるため、県内をいくつかに区切ってあらかじめ対象を決めても意味がありません。
| 区分 | 市町村 |
|---|---|
| 宮崎東諸県 | 宮崎市／国富町／綾町 |
| 北諸県 | 都城市／三股町 |
| 西諸県 | 小林市／えびの市／高原町 |
| 南那珂 | 日南市／串間市 |
| 西都児湯 | 西都市／高鍋町／新富町／西米良村／木城町／川南町／都農町 |
| 延岡 | 延岡市 |
| 日向東臼杵 | 日向市／門川町／諸塚村／椎葉村／美郷町 |
| 西臼杵 | 高千穂町／日之影町／五ヶ瀬町 |
合わせて9市14町3村の26市町村です。
この一覧は対応している範囲を示したもので、それぞれの市町村での取扱実績を示すものではありません。
市町村名・区分・人口は宮崎県令和7年国勢調査人口速報集計結果で確認しています。
なお、県は市町村別の空き家率を公表していません。表に空き家率が出ないのはそのためで、
出典のない推計値を当社で作ることはしていません。
ご相談の前に用意していただくもの
- 固定資産税の課税明細（所在地と地番、評価額が分かります。これ1枚がいちばん効きます）
- 建物があるかどうかと、ある場合はおおよその築年数
- 名義（単独か共有か、相続の途中か）
- 前面の道路の幅と、道路に何メートル接しているかの見当
- 市町村に解体の補助を相談したことがあれば、そのときの回答（区域の内外を言われた場合はその内容）
税務や登記の扱いについては、最終的に税理士・司法書士へご確認ください。当社で分かる範囲はお答えしますが、個別の判断は専門家のものです。
宮崎県に関係する記事
相続した空き家の手放し方など、全国で共通の話はコラム一覧にまとめています。
あわせて読まれているものを挙げます。
会社概要
ごえん株式会社（ゴエンカブシキガイシャ）。茨城県土浦市文京町4-8。宅地建物取引業免許 茨城県知事免許（4）第0006708号。訳あり不動産の買取・再販を専門に、全国で対応しています。
