岐阜県の訳あり不動産｜飛騨・郡上は線引きがありません

岐阜県の訳あり不動産は、再建築不可・市街化調整区域・共有持分・相続した空き家のいずれであっても、42ある市町村のどこにあるかで打てる手が変わります。名古屋へ通える平野部と、飛騨や西濃の山あいでは、売れ方も使える制度もまったく違うからです。

結論から書くと、岐阜県全域に対応しています。現況のままで結構です。片付けも解体も先に済ませていただく必要はありません。

物件の所在地と地番が分かれば、市町村の制度も区域区分も当社で調べます。お問い合わせはこちらからご連絡ください。

岐阜県の人口と空き家は、いまどうなっていますか

人が減り、世帯は増えています。この二つが同時に起きている県では、住宅は建ち続ける一方で、空いた家がそのまま残ります。

令和7年国勢調査の人口速報集計によると、岐阜県の人口はこの5年で87,253人減りました。減少率は前回調査の2.62％から4.41％へ拡大しています。ところが世帯数は11,287世帯ふえて過去最高です。1世帯当たりの人員は2.39人と過去最低になりました。

人口が減っているのに世帯が増える、という形がいちばん空き家をつくります。
一人暮らしの高齢者が亡くなると、そのお住まいがまるごと1軒、空き家として残るからです。
世帯が分かれるほど新しい住宅も建つので、総住宅数は増え続けます。

42市町村のうち、5年間で人口が増えたのは6市町だけでした。瑞穂市・岐南町・美濃加茂市・富加町・北方町・坂祝町で、いずれも岐阜圏域と中濃圏域の平野部です。富加町の3.00％増が県内で唯一の3％台でした。

反対に減り方が大きいのは山あいです。七宗町15.55％減、白川町13.55％減、関ケ原町12.62％減、揖斐川町11.44％減、東白川村10.27％減、下呂市10.12％減と続きます。

注目したいのは、世帯数まで減っている市町村です。
七宗町・東白川村・関ケ原町・白川町・揖斐川町・八百津町・下呂市・美濃市の8市町村では、人口だけでなく世帯の数そのものが減りました。
世帯が減るということは、住まいが一つ丸ごと使われなくなったということで、空き家が実際にふえている地域と読めます。

お住まいの市町村を選んでください

市町村ごとに、県が使っている圏域、人口、空き家率、空き家バンク、解体費の補助を表示します。分かっていないものは空欄にしています。

空き家率は令和5年住宅・土地統計調査の市区町村別集計によるものです。
人口規模の小さい11市町村（関ケ原町・輪之内町・安八町・坂祝町・富加町・川辺町・七宗町・八百津町・白川町・東白川村・白川村）は市区町村表に数値が載っていないため、空欄にしてあります。
推計して埋めることはしていません。

選んだ市町村で建て替えができるのか、いくらで動くのかまでは、この表では決まりません。所在地と地番が分かれば当社で調べます。岐阜県の物件について相談する

空き家率が同じでも、中身はなぜ違うのですか

賃貸の空室が多い市と、売りにも貸しにも出されていない家が多い町があるからです。岐阜県は、この違いが数字で見える数少ない県です。

令和5年住宅・土地統計調査の市区町村別集計で見ると、揖斐川町は空き家率27.2％、うち「その他の空き家」が24.6％で、どちらも県内で最も高い値です。空き家のほぼすべてが、売りにも貸しにも出されていない家だということになります。

一方の岐阜市は空き家率18.3％ですが、その他の空き家は7.3％にとどまります。残りは賃貸住宅の空室が中心で、こちらは家賃や募集条件が動けば埋まる余地があります。

市町村	空き家率	うち「その他の空き家」
揖斐川町	27.2％	24.6％
郡上市	25.3％	13.6％
中津川市	22.5％	12.9％
山県市	22.0％	16.2％
高山市	21.0％	10.9％
下呂市	19.7％	14.8％
恵那市	18.7％	11.4％
岐阜市	18.3％	7.3％

低いほうは海津市10.0％、大野町10.2％、可児市10.8％、多治見市10.9％、池田町11.0％、本巣市11.1％、各務原市11.9％です。同じ西濃圏域でも、揖斐川町と海津市では17ポイント以上ひらきます。

「岐阜県は空き家が多い」とひとまとめに言っても、ご自身の物件の話にはなりません。
処分に困る家が集まっているのは、揖斐川町・山県市・下呂市・郡上市・中津川市のように「その他の空き家」の比率が高い地域です。
似た条件の家がすでに何軒も残っている地域では、値を下げても動かないことが起こります。

売り出しても反応がない、内見の申し込みが入らないという段階でしたら、その状態のままご相談いただけます。当社は片付けや解体を先にお願いしていません。岐阜県の物件について相談する

岐阜県の空き家バンクはどこにありますか

県がまとめて運営する空き家バンクはありません。市町村ごとの運用で、県はリンク集を持っているだけです。

岐阜県は空家等対策のページから各市町村の空き家バンクへ案内していて、県内市町村の空き家バンク制度等設置状況には制度名・担当課・電話・設置日まで載っています。

この一覧に掲載があるのは、42市町村のうち39です。載っていないのは瑞穂市・岐南町・笠松町の3市町で、このうち笠松町は町の空き家対策のページにも空き家バンクがなく、載っているのは相談会と不良空家除却工事補助金だけでした。

運営している主体を先に見てください。
市町村の直営が多数ですが、美濃市（NPO法人美濃のすまいづくり）・郡上市（一般社団法人郡上・ふるさと定住機構）・白川町・東白川村・七宗町の5市町村は、外部の団体が窓口です。
役場に電話しても「そちらへお問い合わせください」と回されるので、最初から団体へ連絡したほうが早く進みます。

載せ方も分かれます。岐阜市はLIFULL HOME’S空き家バンク、羽島市・輪之内町・富加町はアットホーム空き家バンクという外部サービスに掲載しています。神戸町・美濃加茂市・八百津町・白川町・恵那市・中津川市は独自ドメインの専用サイトを持っています。

なお、県内でいちばん古い空き家バンクは七宗町の平成18年9月開設で、関ケ原町と美濃市が平成19年に続きました。20年近く運用しても、七宗町の人口減少率は県内で最大です。空き家バンクがあることと、物件が動くことは別の話だということになります。

• 見に来てもらえない……山あいや別荘地では、そもそも内見まで至らないことがあります
• 再建築不可・未接道……建て替えができないと、載せても買い手が付きにくくなります
• 残置物が残ったまま……登録の前に片付けを求められることがあります
• 共有持分だけ……そもそも登録の対象になりません

こうした型に当てはまるなら、空き家バンクに登録して待つあいだも、当社にはそのままの状態でご相談いただけます。登録して1年動かないという段階からのご連絡も多くあります。どちらか一方しか選べないものではありません。

解体費の補助が使えなくなるのは、どんなときですか

要件から外れたときです。岐阜県は全市町村分の制度を1つの資料にまとめており、どこで外れるかが読み取れる数少ない県です。

県の空き家対策に係る岐阜県内の市町村の助成制度一覧（令和8年4月1日時点・全22ページ）によると、42市町村のうち40に除却（解体）の補助があります。載っていないのは瑞穂市と御嵩町の2つで、この2市町にも取得・改修・家財処分の補助はあります。

補助率は3分の1が最も多く、次いで2分の1。上限は30万円と50万円が中心です。手厚いところもあります。

市町村	補助率・上限	付いている条件
東白川村	5分の4以内・上限100万円	村内に事業所を有する解体業者に限る
郡上市	区分により10分の10・上限150万円	区分ごとに対象が分かれる
飛騨市	最大3分の2・上限200万円	行政区等が特定空家を取得して除却する場合
羽島市	10分の8・上限50万円	補助率は県内で最も高い部類
高山市・白川村・北方町	2分の1・上限100万円	高山市は市税の滞納がないこと
美濃加茂市	3分の1（危険空き家は市内業者30万円・市外業者20万円）	業者の所在地で上限が変わる

外れやすいのは、次のようなところです。県の一覧と各市町村の公表資料から拾いました。

• 老朽度の評点が足りない……養老町は「老朽危険度判定表で評点100以上」、東白川村は「基準表で100点を超えるもの」。岐阜市・多治見市・笠松町・北方町・土岐市は申請前の事前相談と判定が要ります
• 施工業者の所在地……山県市は市内業者、東白川村は村内に事業所を有する事業者、土岐市は市内に事業所がある登録業者に限られます
• 解体業者の許可……揖斐川町と可児市は建設業法第3条の許可業者であることが条件です。知り合いの重機屋さんに頼むと通りません
• 抵当権が残っている……各務原市・七宗町・輪之内町・白川町は「所有権以外の権利が設定されていないこと」。完済していても抹消登記をしていなければ外れます
• 市税・町税の滞納……可児市・高山市・岐南町・養老町で要件になっています。固定資産税を滞納したまま放置している空き家ほど、補助に届きません

さらに、建物の状態とは関係のないところで外れる型があります。

• 一部だけ残す工事……揖斐川町・可児市・瑞浪市・中津川市・多治見市は敷地内を全部除却して更地にすることが条件です。物置や車庫を残すと対象外になります
• 跡地を自分で使う……瑞浪市は「除却後の跡地を自己利用する目的の場合は対象外」。反対に関市は「解体後の空き地の売買等活用の予定があること」が要件です
• 買った直後……岐阜市と飛騨市は過去4年以内に相続以外の所有権移転があると対象外、笠松町は1年以内の移転で外れます
• 自治会が動いていない……大野町は「自治会から除却要請があるもの」が要件です。ご自身の判断だけでは申請できません
• 放置しすぎた……岐阜市は勧告の対象となった特定空家等を対象から外しています。勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例も外れます

そして、要件をすべて満たしても自己負担は残ります。上限50万円の制度で、解体費が180万円なら130万円はご自身で用意することになります。ほとんどの市町村が契約・着工前の申請を求めており、年度内完了を条件にしているところもあります。

補助の対象から外れた、あるいは上限まで出ても自己負担を用意できない——
というときに、「壊さずにそのまま手放す」という道があります。
当社は現況のまま取り扱っており、解体を前提にしていません。

判定で落ちた、抵当権が残っている、買い取った直後で使えない。そうした場合は所在地と地番だけお知らせください。壊さずに手放せるかを調べてお答えします。関連して空き家の解体補助金は自治体で条件が違う｜対象外になる5つの型もお読みいただけます。

岐阜県が所有者に直接出す補助はありますか

ありません。県の制度は市町村向けで、所有者が県へ申請する窓口は用意されていません。

県が持っているのは、市町村が行う利活用支援に助成する岐阜県空き家総合整備事業費補助金と、市町村が行う除却支援に助成する岐阜県空家等除却費支援事業費補助金の2本です。

所有者等を対象とした空き家利活用事業費補助金は平成30年度をもって廃止されたと、県のページに明記されています。

つまり、お住まいの市町村に制度がなければ、そこで終わりということです。
県へ直接申請して補助を受ける道は残っていません。
先ほどの除却補助で言えば、瑞穂市と御嵩町にお持ちの物件は、県の一覧の範囲では解体の補助に当たりません。

もう1つ、岐阜県住宅リフォーム支援事業費補助金があります。リフォーム経費の20％・上限60万円という制度ですが、注意点が二つあります。

令和8年度は予算の上限に達して受付を終了していること、そして対象が「自らがお住まいの住宅のリフォーム工事を行う個人」であることです。

空き家、つまりいま住んでいない家の所有者は、この補助の対象になりません。
「県の補助で直してから貸し出そう」という組み立ては、岐阜県では最初から通らないということです。
県内に本店を持つ建設業許可業者との契約と、県税の完納も要件になっています。

県が力を入れているのは、お金ではなく判断の基準づくりのほうです。岐阜県空家等対策協議会が平成26年7月に設立され、管理不全空家等及び特定空家等対応マニュアル（令和6年11月版）や対応指針が公開されています。

県宅地建物取引業協会と全日本不動産協会岐阜県本部も参加しています。

このマニュアルは、市町村がどの状態を「管理不全空家等」と見るかの物差しです。ご自身の物件がどう見られるかを、先に確かめられるという意味では役に立ちます。

ただし、マニュアルも相談会も、物件を引き取ってくれるものではありません。どう管理するか、どう活用するかまでは道筋が示されますが、管理も活用も難しいという段階の答えはそこにありません。手放すこと自体が目的なら、別の窓口が要ります。

当社はその段階からのご相談を受けています。

線引きがあるのは42市町村のうち12だけです

「市街化調整区域だから建て替えられない」という説明が当てはまるのは、岐阜県では12市町村に限られます。残りは非線引きか、そもそも都市計画区域の外です。

国土交通省の令和7年都市計画現況調査によると、岐阜県の都市計画区域は27区域・38市町村。このうち区域区分（線引き）が定められているのは5区域・12市町村（6市6町）です。

都市計画区域	含まれる市町村	線引きの決定
岐阜	岐阜市・瑞穂市・岐南町・笠松町・北方町	昭和46年3月31日
大垣	大垣市・垂井町・神戸町・安八町	昭和46年3月31日
羽島	羽島市	昭和46年3月31日
各務原	各務原市	昭和46年3月31日
多治見	多治見市	平成8年10月1日

高山市・飛騨市・下呂市・白川村の飛騨4市村と、郡上市はいずれも非線引きです。関市・中津川市・美濃市・瑞浪市・恵那市・美濃加茂市・土岐市・可児市・御嵩町・本巣市・海津市・養老町・揖斐川町なども線引きされていません。

• 市街化調整区域ではないので、市街化調整区域の開発許可（都市計画法34条）の話は当てはまりません
• 代わりに見るのは用途地域の有無。県内で用途地域が定められているのは22区域です
• そして接道。敷地が幅4m以上の道路に2m以上接しているか、という建築基準法の決まりです
• 満たさなければ再建築不可となり、43条2項2号の許可が使えるかを確かめます
• 山あいでは上下水道の引き込み・傾斜・冬期の除雪が、法規制より先に効くこともあります

もう1つ、岐阜県では雪の扱いが市町村の中で分かれます。国土交通省の指定では県内の豪雪地帯は10市町村（高山市・関市・山県市・飛騨市・本巣市・郡上市・下呂市・関ケ原町・揖斐川町・白川村）で、全県指定ではありません。

特別豪雪地帯はさらに細かく、合併前の旧町村の区域だけが指定されています。
高山市は旧荘川村の区域、飛騨市は旧河合村・旧宮川村・旧神岡町の区域、揖斐川町は旧徳山村・旧坂内村の区域、白川村は全域です。
「市の全域が特別豪雪地帯」ではないので、同じ市の中でも冬の管理のしやすさが変わります。

「建て替えられないと言われた」という場合、岐阜県ではその理由が調整区域ではない可能性が高いということです。理由が違えば、確かめるべき書類も打てる手も変わります。当社は区域区分・接道・許可の可否を調べたうえでお答えしています。

別荘は高山・郡上・中津川に集まっています

岐阜県の二次的住宅（別荘等）は8,400戸で、総住宅数の0.91％。隣の愛知県の0.19％、富山県の0.25％と比べて突出しています。そして、その集まり方に偏りがあります。

令和5年住宅・土地統計調査の市区町村別集計では、高山市1,930戸・郡上市1,770戸・中津川市1,060戸。この3市だけで県全体の約57％を占めます。次いで岐阜市700戸、恵那市430戸、関市400戸、瑞浪市310戸と続きます。

郡上市は、総住宅数19,280戸のうち1,770戸（9.2％）が別荘等です。
高山市は4.9％、中津川市は2.8％。
ひるがの高原、乗鞍や朝日の山麓、恵那山麓といった分譲別荘地が実際に存在する地域の数字だということになります。

分譲別荘地でご相談が多いのは、建物そのものではなく費用が止まらないことです。

• 管理費・水道負担金……使っていなくても請求が続きます。建物を壊して更地にしても止まらないことがあります
• 道路が私道……持分を持っている場合、管理組合の負担がついて回ります
• 相続で持分が分かれた……名義人の一部と連絡が取れず、売却の判断そのものができなくなります
• 冬に近づけない……積雪期は現地確認も片付けも動かせず、春まで待つことになります

管理費の滞納があっても、そのままご相談いただけます。滞納分をご精算いただいてからでなければ受けられない、ということはありません。くわしくは別荘地の管理費が払えない｜滞納したまま手放せるかに書きました。

所在地と、届いている請求書があればその内容をお知らせください。

森林率81％の県では、山林の出口が細くなります

岐阜県は森林率81％で全国2位です。山を持っていること自体は珍しくありませんが、手放そうとすると受け皿が少ないのが実情です。

県の第4期岐阜県森林づくり基本計画は、森林率81％・全国2位、森林面積86.2万ha・全国5位と県自身が記しています。ヒノキの人工林は面積209千ha・蓄積56百万㎥でいずれも全国2位です。

民有林の人工林は56〜60年生がいちばん多いという状態です。
伐り時を迎えた、あるいは過ぎた山が県内にたくさんあるということで、「いま売れば高い」という話にはなりません。
出す人が多ければ、それだけ買い手の選択肢も増えるからです。

出口の細さは製材の側にも表れています。県内の製材工場数は182社で全国1位ですが、1工場あたりの原木消費量は全国平均の3分の1程度です。数はあるけれど、まとまった量を引き受けられるところは限られるという構造になっています。

境界が分からない、登記名義が祖父のまま、現地に行ったことがない。山林ではこの3つが重なることがよくあります。それでも山林・原野・別荘地として現況のままご相談いただけます。境界の確定や測量を先にお願いすることはありません。

条件別｜岐阜県でご相談の多い4つの型

再建築不可・共有持分・未登記・借地のいずれであっても、それだけを理由に対象外とすることはありません。岐阜県では、次の4つが特に多く寄せられます。

型	岐阜県での事情
非線引き区域の未接道	調整区域ではないのに建て替えられない。理由は接道か水道であることが多く、確認する書類が変わります
山あいの相続空き家	揖斐川町・山県市・下呂市など「その他の空き家」の比率が高い地域。近くに似た物件が残っています
別荘地の管理費	高山・郡上・中津川に集中。更地にしても請求が止まらないことがあります
山林・原野	森林率81％の県。境界不明・名義そのままが重なりやすい分野です

分野ごとの詳しい扱いは、次のページにあります。

• 再建築不可・未接道
• 市街化調整区域
• 相続した空き家
• 未登記・私道・境界
• 山林・原野・別荘地
• 共有持分・借地・底地

手放すまでの流れ

所在地をお聞きし、当社で調べ、金額と条件をお伝えし、ご納得いただけたら手続きに入ります。売主様が先に整える段階はありません。

岐阜県では、非線引きかどうか、豪雪地帯に入るか、別荘地の管理規約があるかを先に確かめます。冬期は現地確認が動かせない地域があるため、秋のうちにご相談いただくと段取りが組みやすくなります。手順は事業内容をご覧ください。

いまの状態で取り扱えるかどうかだけでも構いません。岐阜県の物件について相談する

岐阜県の対応エリア（全42市町村）

岐阜県全域に対応しています。市町村で対象を絞ってはいません。

線引きの有無も補助の中身も市町村単位で動くため、県内をいくつかに区切ってあらかじめ対象を決めても意味がないからです。以下は県が空き家の資料で用いている5圏域に沿って並べたものです。

圏域	市町村
岐阜	岐阜市／羽島市／各務原市／山県市／瑞穂市／本巣市／岐南町／笠松町／北方町
西濃	大垣市／海津市／養老町／垂井町／関ケ原町／神戸町／輪之内町／安八町／揖斐川町／大野町／池田町
中濃	関市／美濃市／美濃加茂市／可児市／郡上市／坂祝町／富加町／川辺町／七宗町／八百津町／白川町／東白川村／御嵩町
東濃	多治見市／中津川市／瑞浪市／恵那市／土岐市
飛騨	高山市／飛騨市／下呂市／白川村

合わせて21市19町2村の42市町村です。飛騨圏域は4市村だけで県の北半分を占めますが、人口は約12.9万人にとどまります。

この一覧は対応している範囲を示したもので、それぞれの市町村での取扱実績を示すものではありません。
圏域の区分は県の空き家バンク制度等設置状況と助成制度一覧に合わせています。
制度は変わりますので、申し込む前に各市町村へご確認ください。

ご相談の前に

岐阜県の物件では、非線引きかどうかと、市町村の解体補助にどこで外れるかを先に押さえると話が早くなります。この二つで、取れる道筋がかなり絞られるためです。

当社は現況のまま取り扱っています。区域区分も建て替えの可否も当社で調べます。ただし、すべてをお引き受けできるわけではありません。ご希望の金額と開きがある場合や、相続人の間で合意ができていない場合は、成立しないことがあります。

その場合も、なぜ難しいのかはお伝えします。

税務や登記の扱いについては、最終的に税理士・司法書士へご確認ください。

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所在地と地番が分かれば、その市町村の制度と区域区分を当社で調べてお答えします。

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