岡山県の訳あり不動産は、再建築不可・市街化調整区域・共有持分・相続した空き家のいずれであっても、27ある市町村のどこにあるかで打てる手が変わります。県には、分家住宅や農家住宅の属人性が20年で外れるという運用があります。
ここでは県と市町村の公式資料をもとに、制度から外れた物件がどうなるのかまで書きます。
結論から書くと、岡山県全域に対応しています。現況のまま、片付けも解体もしていただかない形でご相談いただけます。
すでに「空き家バンクに出したが見に来ない」「補助の対象から外れた」という段階でしたら、物件の所在地と地番だけで話が始められます。岡山県の物件について相談する
同じ県で、空き家率が3倍近く違うのはなぜか？
県北の山あいと、県南の住宅地では、住宅市場がまったく別物だからです。まず県全体の数字を見てください。
県全体では16.5％（全国18位）。ところが岡山県統計分析課が公表している市町村別の集計を並べると、県の平均を見ても自分の物件の事情が分からないことがはっきりします。
| 市町村 | 空き家率 | うち賃貸・売却用等を除く空き家率 | 平成30年からの動き |
|---|---|---|---|
| 高梁市 | 34.4％ | 19.9％ | 21.8％から12.6ポイント上昇 |
| 美作市 | 32.6％ | 23.1％ | 27.5％から5.1ポイント上昇 |
| 備前市 | 29.0％ | 17.7％ | 22.3％から6.7ポイント上昇 |
| 笠岡市 | 23.5％ | 17.7％ | 22.6％から0.9ポイント上昇 |
| 新見市 | 23.0％ | 18.2％ | 22.5％から0.5ポイント上昇 |
| 津山市 | 20.1％ | 12.3％ | 21.3％から1.2ポイント低下 |
| 岡山市 | 14.5％ | 5.9％ | 横ばい |
| 倉敷市 | 13.6％ | 5.1％ | 12.1％から1.5ポイント上昇 |
| 総社市 | 12.3％ | 6.4％ | 11.2％から1.1ポイント上昇 |
高梁市の5年で12.6ポイントという上がり方は、全国的に見ても異例です。
空き家率が3軒に1軒を超えたということでもあります。
一方で総社市は12.3％で、全国平均の13.8％を下回っています。
「岡山県だからこう」という説明が成り立たないのは、このためです。
この市町村別の資料は標本調査の結果で、公表されているのは人口1万5千人以上の市区の分だけです。
新庄村・西粟倉村・久米南町・奈義町・勝央町・鏡野町・美咲町・和気町・早島町・里庄町・矢掛町・吉備中央町の数字は、この統計からは分かりません。
岡山県の空き家は「相続して、古いまま残った家」
もう一つ、岡山県の性格をよく表す数字があります。県の住宅の構造等に関する集計によると、世帯が現住居以外に所有している空き家17,000戸のうち、
- 取得方法は「相続・贈与」が70.6％（全国は61.6％）
- 建築時期は1970年以前が58.8％（全国は44.6％）。1980年以前で約8割にのぼります
- 居住世帯のある住宅の一戸建の割合は65.9％（全国52.7％）、木造は63.1％（全国54.0％）
買って投資に失敗した家ではなく、親から受け継いで、築50年を超えたまま残っている木造の一戸建。それが岡山県の空き家の典型です。だから「リフォームして貸す」という出口が、実際には立てにくくなります（相続した空き家）。
物件のある市町村を選んでください
ここから先は市町村ごとに事情が変わります。空き家バンク、解体費の補助、当社の対応を、分かっている範囲で表示します。
物件のある市町村を地図で押してください。空き家バンク・解体費の補助・当社の対応を、分かっている範囲で表示します。
濃い緑の市町村にはページがあります。小さな町村は、下の「一覧から選ぶ」からも選べます。
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空き家バンクは岡山県の市町村空き家バンク一覧と各市町村の公式ページで確認しています（2026-11-04時点）。制度は変わります。申し込む前に各市町村へご確認ください。
地図は国土交通省「国土数値情報（行政区域データ）」を加工して作成しています。
人口は県が毎月公表している推計人口（令和8年8月1日現在）、空き家率は令和5年住宅・土地統計調査によります。
12の町村は空き家率が公表されていないため、表示していません。分からないものは推測で埋めていません。
分家住宅は、20年たてば他人に売れるのか？
県が許可権者となる区域では、条件を満たせば売れます。これが岡山県でいちばん実務に効く運用です。
市街化調整区域に建つ分家住宅や農家住宅には、ふつう属人性という縛りが付いてきます。「その人だから建ててよい」という理屈で許可されているため、第三者へ売ろうとすると建物の使い道が止まります（分家住宅は売れる？）。
ところが岡山県の開発許可申請の手引きにある運用基準「建築物の所有権の移転（属人性）の取扱い」には、こう書かれています。
適法に建築された後、20年以上経過した建築物であること。ただし、建築主の死亡、経営難等の経済的事情、これらに伴う譲渡その他やむを得ないと認められるものにあっては、10年以上経過した建築物とする。
これに当てはまれば、土地建物の所有権の移転（属人性）を要件としないとされ、原則として許可されます。対象は農家住宅、分家住宅、大規模既存集落内の分家住宅・自己用住宅、収用対象移転住宅で、自己の居住用の一戸建てであるものです。
ただし、外れる型があります。
– 県条例と玉野市条例で指定する50戸連たんの区域は除かれます。この区域内の物件には当てはまりません
– 従前の敷地と同一であることが条件です。分筆して一部だけ、という形は入りません
– 適法に建築されたものであること。そもそも許可を取らずに建てられている建物は対象外です
– 岡山市・倉敷市・玉野市・笠岡市は、県ではなく市が開発許可の窓口です。この運用基準がそのまま当てはまるとは限りません
親御さんが建てた分家住宅を相続して困っている、という形は当社によくいただくご相談です。建築の時期と許可の根拠が分かれば、この20年（または10年）の線をどちら側かはっきりさせられます。登記事項証明書と課税明細があれば、当社で調べます。
50戸連たんの区域が、県内で減っています
岡山県の都市計画法に係る開発行為の許可の基準に関する条例は、都市計画法34条11号に基づく、いわゆる50戸連たん制度を定めています。
市街化区域から1キロメートル以内、敷地相互の距離50メートル以内で建築物が50以上ある区域などで、自己の居住用の一戸建てなら建てられる、という緩和です。
この区域が、いま県内で縮んでいます。
| 市町 | 動き |
|---|---|
| 早島町 | 令和6年4月1日から適用除外（50戸連たん制度の廃止） |
| 赤磐市 | 令和7年4月1日から適用除外（同） |
適用除外になると、29条の開発許可だけでなく、42条（予定建築物以外の建築許可）と43条（建築許可）も通らなくなります。岡山県南広域都市計画マスタープランの、市街化調整区域の市街地拡大を抑えるという方針によるものです。
さらに令和4年4月1日から、災害ハザードエリアは条例区域から除かれました。岡山県で該当するのは次のとおりです。
- 地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域・土砂災害警戒区域……県内に多数あります
- 想定浸水深3メートル以上の浸水ハザードエリア……県が定めた区域は総社市のみで、赤浜・井尻野・井手・清音柿木・総社・秦・三輪など40近い地区の各一部が対象です（適用は令和7年4月1日から）
- 災害危険区域・浸水被害防止区域・津波災害特別警戒区域……県の表では「該当区域なし」とされています
「前は建てられた」という前提が、すでに崩れている土地があります。制度が縮んだあとの土地こそ、買い手が付きにくく、相談先も見つかりにくくなります。
当社は、50戸連たんの区域から外れたこと自体を理由に、お断りすることはしていません。
再建築ができない土地も、市街化調整区域の宅地も、現況のまま取り扱っています。
解体も片付けも測量も、先に済ませていただく必要はありません。
所在地と地番をお知らせいただければ、区域の内か外かは当社で調べます。岡山県の物件について相談する
なお令和8年7月には、県の開発審査会案件運用基準に空家の用途変更の取扱いが加わりました。市町の空家等対策計画に「空家等活用促進区域」が定められていれば、調整区域の空き家を指針に載っている用途へ変更できる場合があります。出口が1つ増えたということです。
平成30年7月豪雨から生まれた、建てられない区域
総社市には、地番で指定された「建てられない土地」があります。
高梁川では、平成30年7月豪雨と同規模の出水による災害を防ぐため、県が築堤や輪中堤の整備を進めています。
総社市はこれを受けて総社市高梁川出水災害危険区域に関する条例（令和5年3月23日制定、同年4月1日施行）をつくり、建築基準法39条の災害危険区域を指定しました。市のページには、こう書かれています。
輪中堤の場合、輪中堤の外側の民地部分は、将来的な宅地化により、新たな浸水被害が生じることを防止するため、建築基準法第39条の規定に基づき、災害危険区域を指定し、区域内の建築物（一部を除く）の建築制限を行う
| 指定地区 | 指定日 | 所在 |
|---|---|---|
| 柳谷地区 | 令和6年3月8日 | 総社市大字日羽の一部（地番単位で告示） |
| 槻地区 | 令和6年9月9日 | 総社市大字下倉の一部（同） |
区域内で建てられるのは、あらかじめ市長の認定を受けた、建築制限基準高より上に地盤面がある建築物、基準高より下が鉄骨造・鉄筋コンクリート造などで居室を持たない建築物、応急仮設建築物などに限られます。
同じ平成30年7月豪雨の被災地でも、倉敷市には災害危険区域の指定がありません。
倉敷市建築指導課は、よくある質問で「建築基準法第39条による災害危険区域の指定はありますか」に対して
「ありません。」と明記しています（倉敷市のページ）。
真備町だから建てられない、ということではありません。逆に、総社市の日羽・下倉の一部は地番で線が引かれています。
市の名前で判断せず、地番で確かめる必要がある、ということです。
該当する地番の土地は、事実上、住宅が建てられない・建て替えられない土地になります。買い手がほぼ付かない代わりに、固定資産税と管理の手間は残ります。そういう土地も、状況を伺ったうえでお引き受けできる場合があります。
解体費の補助は、市町村で3倍違う
県の建築指導課は、27市町村の相談窓口・空き家バンクの有無・補助制度を1ページにまとめて公開しています（令和7年9月30日更新）。これを通して読むと、上限額の開きに驚きます。
| 上限 | 市町村 |
|---|---|
| 150万円 | 奈義町・西粟倉村・美咲町 |
| 60万円 | 岡山市・里庄町 |
| 50万円 | 倉敷市・津山市・玉野市・笠岡市（島しょ部は70万円）・井原市・高梁市・新見市・備前市・瀬戸内市・赤磐市・真庭市・美作市（危険度判定100点以上は300万円）・浅口市ほか |
| 30万円台以下 | — |
補助率も、新庄村の3分の2から3分の1まで幅があります。勝央町は町内業者を使うと10万円の加算、笠岡市は笠岡諸島の物件だけ上限が20万円高い設定です。
ところが、上限が大きいほど入りやすいわけではありません。
- 岡山市……空家等適正管理支援事業（除却）は補助3分の1・上限60万円ですが、空家法上の「特定空家等」であることが必須。市内施工業者に限られ、事前相談も予約制です。受付は令和8年12月18日まで、予算に達し次第終了
- 倉敷市……空家等除却事業費補助金は2分の1・上限50万円ですが、特定空家等と認定されたもの、またはそのおそれがあると市長が認めるものに限られます。原則として敷地内の建築物などをすべて撤去する必要があり、施工は倉敷市内に本社または本店がある業者。工事契約前の相談が必須で、一度使った人は再度使えません
- 美作市……上限300万円の枠に入るには、市の危険度判定で100点以上という判定が要ります
- 総社市……県の一覧で、除却の補助の欄が空欄になっています
つまり「まだ特定空家等ではないが、住む予定もない家」は、多くの市で枠の外に出ます。
指定されるのを待つという選択もありますが、指定されるころには建物の傷みが進み、解体費そのものが上がります。
そのうえ上限50万円が下りても、解体費が150万円かかる木造住宅なら100万円は自分で出すことになります
（空き家の解体補助金は自治体で条件が違う、受付終了したら）。
壊してから売る、という順番が唯一の道ではありません。
当社は建物が建ったままお引き受けしています。補助の対象から外れた、あるいは自己負担が出せないという場合は、壊さずに手放す道があります。
物件の所在地と地番をお知らせください。岡山県の物件について相談する
空き家バンクは27市町村すべてにあります
岡山県は、空き家バンクの有無という点では全国でも整った県です。上の県の一覧を見るかぎり、27市町村のうち空き家バンクが無い市町村は1つもありません。
そのうち18市町村は、県と不動産3団体が共同で運営する岡山県空き家情報流通システム（不動産情報サイト「住まいる岡山」の中）に参加しています。
参加していない9市町村（玉野市・笠岡市・井原市・高梁市・瀬戸内市・美咲町・吉備中央町・新庄村・西粟倉村）は、自前の空き家バンクを持っています。
整っていることと、売れることは別です。
空き家バンクは買い手が自分で見つけて、自分で判断して買う仕組みなので、再建築不可・市街化調整区域・残置物が残ったまま・共有名義のままといった物件では反応が出にくくなります。
岡山県は空き家の一戸建が84,200戸、世帯が持つ空き家の約8割が1980年以前の建築という県です。
似た条件の古い一戸建がすでに何軒も並んでいる中に、もう1軒足すことになります。
登録して待つ道と、そのまま買取を検討する道は、どちらか一方しか選べないものではありません。
島と山｜岡山県の土地の性格
岡山県には15の有人離島があります。県の岡山県の離島によると、犬島（岡山市）、松島・六口島（倉敷市）、石島（玉野市）、高島・白石島・北木島・真鍋島・飛島・六島（笠岡市）、鹿久居島・大多府島・頭島・鴻島（備前市）、前島（瀬戸内市）が離島振興法の対象です。
島の物件では、重機も職人も廃材も船で渡すことになります。笠岡市が島しょ部だけ除却補助の上限を70万円に上げているのは、その差を制度で認めているということです。
山のほうにも、岡山県固有の事情があります。
| 事情 | 内容 |
|---|---|
| 豪雪地帯だが多雪区域ではない | 津山市・新見市・真庭市・美作市・鏡野町・奈義町・新庄村・西粟倉村の一部が豪雪地帯ですが、特別豪雪地帯はなく、建築基準法上の多雪区域の指定も県内にありません。積雪荷重の割増設計は要らない一方、冬の管理と工期の遅れは現実に起きます |
| がけ条例 | 県の建築物等の制限に関する条例により、高さ2メートルを超えるがけの上、5メートル以上のがけの下に居室を持つ建築物を建てるには、がけの高さの2倍以上の水平距離が必要です。中山間の空き家では頻繁に引っかかります（岡山市・新見市は独自条例） |
| 森林率68％ | 林野庁の集計で全国67％とほぼ同じですが、県土の約69％は都市計画区域の外です。宅地だけのつもりが、山や農地が一緒に付いてくることがあります |
この状態でも手放せるのか｜条件別の答え
当社へのご相談で多いのは、次の形です。
| よくある形 | 岡山県での見方 |
|---|---|
| 相続した古い一戸建 | 世帯が持つ空き家の70.6％が相続・贈与、58.8％が1970年以前の建築。いちばん多い形です |
| 市街化調整区域の分家住宅・農家住宅 | 適法建築から20年（やむを得ない事情なら10年）で属人性が外れる運用があります |
| 50戸連たんの区域から外れた土地 | 早島町・赤磐市で制度が廃止され、災害ハザードエリアも除外されました |
| 島の物件 | 15の有人離島。解体費と運搬費の見通しが本土と違います |
未登記、残置物、共有持分だけ、私道や境界が決まっていない、地主のいる土地——どれも、それだけを理由に取扱いの対象から外すことはしていません。分野ごとの詳しい扱いは、次のページにあります。
県外に住んでいても進められるのか
進められます。岡山まで出てきていただく必要も、現地に立ち会っていただく必要もありません。許可の窓口が市か県か、属人性が外れているか、災害危険区域にかかっていないか——この調査は当社で行い、売主様が先に調べる必要はありません。手順は事業内容をご覧ください。
岡山県の対応エリアはどこまで？
岡山県全域に対応しています。上のセレクタに、県内27市町村をすべて並べています。
絞らない理由は単純で、絞っても当たらないからです。建て替えの可否も補助の中身も市町村ごとに決まっているので、「この地域なら大丈夫」という線の引き方が成り立ちません。市町村名と15市10町2村という内訳は、県市町村課の市町村合併のページで確認しています。
セレクタの一覧は対応している範囲を示したもので、それぞれの市町村での取扱実績を示すものではありません。
制度の内容は変わります。申し込む前に各市町村へご確認ください。
関連するコラム
相続した空き家の手放し方など、全国で共通の話はコラム一覧にまとめています。
ご相談の前に
- 固定資産税の課税明細（所在地と地番、評価額が分かります。これ1枚がいちばん効きます）
- 建物があるかどうかと、ある場合は建築された年（属人性が外れているかの判断に直結します）
- 名義（単独か共有か、相続の途中か）
- 分家住宅・農家住宅として建てられたものかどうか
当社は現況のまま取り扱っています。片付け・解体・測量を、先に済ませていただく必要はありません。
ただし、すべてをお引き受けできるわけではありません。お引き受けできるかは物件ごとの個別の判断で、条件によっては成立しないこともあります。その場合も、なぜ難しいのかと、ほかにどんな道があるのかはお伝えします。
税務や登記の扱いについては、最終的に税理士・司法書士へご確認ください。
ほかの都道府県をお探しですか
岡山県以外の物件も、同じようにお受けしています。対応エリアは全国です。
西日本では、次のページを公開しています。
お探しの県のページがまだ無い場合も、お問い合わせから直接ご相談いただけます。
所在地と地番が分かれば、その市町村の制度と区域区分を当社で調べてお答えします。
会社概要
ごえん株式会社（ゴエンカブシキガイシャ）。茨城県土浦市文京町4-8。宅地建物取引業免許 茨城県知事免許（4）第0006708号。訳あり不動産の買取・再販を専門に、全国で対応しています。
